آشنایی با انواع تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز

 تعاريف : الف. مشخصات: مساحت زمين : مساحت يك قطعه زمين را مي گويند (عمدتاً در سند يا صورتمجلس تفكيك قيد شده است يا‌آن دسته از اراضي كه ابعاد آن ها بدون اندازه و حدو حدودي بوده و مساحت در سند قيد نشده ، مساحت زمين از برداشت وضع موجود محاسبه مي گردد. مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند. مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين. ضريب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف يك ساختمان نسبت به كل مساحت زمين مورد نظر)طبق سند و يا مساحت وضع موجود بشرطي كه بدون كسر اصلاحي كمتر از سند مالكيت باشد.). مساحت كل طبقات و زيرزمين: مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين . تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل مي گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمي شود. مساحت مفيد: بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگيرها،‌پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمين وتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر. صفر طبقه: ايجاد خرپشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافي نشود. تراكم: درصد بنايي كه نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث مي باشد كه در طرح تفصيلي براي كاربري هاي مختلف تعريف گرديده است. (به جز سطوح پاركينگ و مشاعات در همكف و زيرزمين ها و انباري در زيرزمين ب. كاربري: كاربري زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت ها و طرحهاي هادي و تفصيلي، كاربري ملك گويند. مسكوني : اراضي كه صرفاً براي سكونت افراد با تراكم مختلف پيش بيني شده (بسيار كم = ويلايي ، زياد = بلندمرتبه و ... ). تجاري : اراضي كه براي احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشي و خرده فروشي و دفاتر تجاري و ..( اداري : اراضي كه براي احداث ادارات مختلف دولتي و خصوصي پيش بيني گردد. آموزشي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي مورد نياز آموزش و پرورش تعليم و تربيت و نيز آموزش عالي و آموزش غيرانتفاعي و آموزشي رسمي و غيررسمي و ...پيش بيني مي شود. صنعتي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي صنعتي در نظر گرفته مي شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعميرگاههاي بزرگ) كشاورزي: اراضي كه (معمولاٌ‌خارج از محدوده) براي كشت و زرع پيش بيني شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع مي باشد. فرهنگي و مذهبي: اراضي كه براي احداث اماكن مذهبي از قبيل مسجد ، حسينيه كليسا،كنيسه ، و … يا براي سينما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته مي شود. بهداشتي و درماني: اراضي كه براي احداث بيمارستان ، درمانگاه و ساير ساختمان هايي كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد. ورزشي : اراضي كه مختص ورزش و تفريح شهروندان براي احداث فضاها و استاديوم هاي انواع ورزشها باشد. حمل و نقل : به اراضي اطلاق مي گردد كه براي احداث ترمينال، پايانه، فرودگاه، پاركينگ عمومي روباز و طبقاتي در نظر گرفته شوند. پست : اراضي كه براي ايجاد مراكز و دفاتر پستي پيش بيني گرديده است. حريم: اراضي كه بدليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود. تاسيسات شهري: اراضي كه در اختيار تاسيسات شهري مانند نيروگاه ، پست برق، پست گاز ، ايستگاه راديوو تلويزيون و غيره قرار گيرد. نظامي : اراضي كه براي احداث پادگان ها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار داردو يا نياز به تامين ميباشد. داخل طرح اجرايي : اراضي واقع در طرح هاي دردست اقدام..‌(كه عمدتاً طرحهاي شبكه گذرها و ميادين مي باشند ) كلاً‌داخل طرح : اراضي كه كلاً‌ در طرح واقع شوند. انبارها: اراضي كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد. خدمات: اراضي با كاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مركز جمع آوري زباله،تجهيزات شهري و روستايي فاقد كاربري : اراضي كه فاقد هرگونه كاربري هستند . مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف هاي ساختماني در خارج از حريم شهرها: هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای مرجع صدور پروانه موضوع درکمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و نماینده دادگستری و نماینده وزارت راه و شهرسازی مطرح می شود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور دبیر کمیسیون که بدون حق رأی برای اداء توضیح در جلسه شرکت می کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردیکه مرجع صدور پروانه از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد در صورتیکه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید. دبیر خانه کمیسیون مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید مرجع صدور پس از طي تشريفات قانوني رأساً اقدام به قلع بنا مینماید. نکته قابل توجه در کمیسون ماده 99 قانون شهرداريها این است که رای صادره در کمیسیون قطعی و غیر قابل اعتراض میباشد . در صورتی که ذینفع دارای مدارک قابل استنادی دال بر اجحاف در رای صادره بر علیه او باشد تنها از طریق دیوان عدالت اداری قابل پیگیری میباشد. انواع تخلفات: 1- بنای فاقد پروانه: به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و شروع به احداث ساختمان خود نماید باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد حسب قانون چنانچه پلاکی فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون مربوطه نمی گردد. 2- تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد (که در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیر گذار است) تعیین و مرجع صدور مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند مرجع صدور مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود. 3- عدم احداث پارکینگ: عدم احداث پارکینگ در شهرها بر اساس بند های ذیل ماده 100 قانون شهرداریهااز انواع تخلفات ساختمانی محصوب میگردد ولی در خارج از حریم مصوب شهرها بدلیل نبود قانون و ابتر بودن آن قابل اقدام و طرح در کمیسیون ماده 99 نمیباشد. در هر حال با توجه به روند رو به رشد روستاها در سنوات آتی و احتمال تبدیل وضعیت به شهر، مرجع صدور حتی المقدور میبایستی در هنگام صدور پروانه تامین پارکینگ را در دستور کار قرار داده و در پروانه درج نماید. در این صورت عدم احداث و تامین پارکینگ مسقف از مصادیق تخلف بوده و قابل طرح در کمیسیون مربوطه خواهد بود. 4- تجاوز به معابر و عدم رعایت اصول فنی: در مورد تجاوز به معابر مالکین موظفند درهنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتیکه برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، مرجع صدور پروانه مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید. 5- تخلف مهندس ناظر: مهندس ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به رجع صدور پروانه اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، مرجع صدور پروانه مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی ،نظام فنی روستایی و بنياد مسكن منعکس نماید. بنياد مسكن انقلاب اسلامي و نظام فني روستايي موضوع را در کمسیون متشکل از نماینده راه و شهرسازی ،رئیس بنیاد مسکن شهرستان، نماینده تام الاختیار فرماندار و نماینده نظام مهندسی میباشد مطرح و در صورت تایید و تاکید بر اهمال مهندس ناظر موضوع به مراجع مربوطه برای اتخاذ تصمیم مناسب ارسال میگردد. 6- احداث ساختمان مغایر با کاربری: احداث بنا مغایر با کاربری مندرج در طرح های دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. اما هر نوع احداث بنا مغاير با كاربري تعيين شده براي زمين مصداق تغيير كاربري محاسبه و قابل طرح در كميسيون مربوطه ميباشد. 7- تخلف تراکم ساختمانی تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی می باشد. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که مرجع صدور پروانه حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد احداث بناي مازاد که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده مجاز شناخته ميشود. اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا برجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا ،استناد به رأی صادر شده برای ا ستفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد. 8- عدم استحکام بنا: در صورتیکه نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می دهد. اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته می شود و کمیسیون نمی تواند درچنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید. در صورتي كه در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا مهندس ناظر گزارش مرجع صدور پروانه را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس رسمي دادگستری ارجاع می گردد. 9- احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می توان در 60% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می بایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر در سطح شهرها بنا به ضوابط مندرج تخلف محسوب می گردد. رعايت اين امر در روستاها نيز مناسب ميباشد. تخلف فوق تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی در كميسيون مرتبط ميباشد. مطابق مقررات طرح هادي مصوب نوع کاربری زمین و ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان در روستاها متفاوت ميباشد. 10- مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص: افرادي كه به هر دليلي پرونده آنها در كميسيون ماده 99 مطرح ميباشد حتي الامقدور ميبايستي كليه مستندات و دفائيات خود را در جلسه كميسيون ارائه نمايند.آراء صادره در كميسيون ماده 99 بر خلاف كميسيون ماده 100 شهرداريها قابل اعتراض و رسيدگي مجدد نميباشد وتنها مرجع رسيدگي به اعتراض در صورت وجود مدارك مستند و قابل استناد دیوان عدالت اداری می باشد.